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房企大洗牌：萬科平均10天吞并1家地產(chǎn)公司

2010-12-01 10:08 分類：企業(yè)專欄來源：理財(cái)周報(bào)

　房企大洗牌：萬科平均10天吞并1家地產(chǎn)公司，信達(dá)地產(chǎn)一次賣8個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目

　　首先被吞并的是負(fù)債率高、資金實(shí)力欠缺的中小地產(chǎn)商，大型房企擁有多元融資渠道將在競爭中顯露優(yōu)勢

　　形勢不饒人，時(shí)間不等人。在資金密集型的行業(yè)里，錢，是最終比拼的武器。正可謂，有錢的開發(fā)商冷靜等待出擊，沒錢的開發(fā)商急得坐不住。兼并和被兼并，都是遲早的事。

　　大佬萬科并購動(dòng)作頻繁

　　民營地產(chǎn)大佬萬科一直是對形勢十分敏感。這一回，手頭不差錢的萬科在低迷的市場環(huán)境下，又開始醞釀收購的計(jì)劃。目前的深圳萬科就正在與深圳市建設(shè)集團(tuán)有限公司談判股權(quán)收購計(jì)劃——10月25日晚萬科表示對于收購建設(shè)集團(tuán)第一、第三大股東欲轉(zhuǎn)讓的共計(jì)71%的股權(quán)存在興趣，報(bào)價(jià)8.32億元。

　　萬科收購的行動(dòng)可謂相當(dāng)密集，就在萬科收購深圳城建消息出來的同月，萬科就已與中信地產(chǎn)就北京CBD贏嘉中心簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，以11.5億元拿下了贏嘉中心。這些只是萬科今年以來20多起收購中的一小部分。中報(bào)顯示，今年上半年，萬科在全國范圍內(nèi)已完成了17起收購，合同金額8億多元。

　　盡管目前不少開發(fā)商因缺錢而焦頭爛額，但從頻繁的收購動(dòng)作來看，萬科在資金方面并不愁，可以說，它是心有余且力也足。萬科前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積601萬平方米，銷售金額714億元，分別比2009年同期增長18%和55%。萬科今年第三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入56億元，同比減少27%，實(shí)現(xiàn)凈利潤4.6億元，同比增長6%。

　　在市場低迷的背景下，萬科的成績已經(jīng)實(shí)屬難得，“萬科收購力度的增加，和形勢背景不無關(guān)系，當(dāng)遇到市場不好的時(shí)候其并購力度就會(huì)比較大。相比于其他大的開發(fā)商，民營萬科更加市場化一些。”萬聯(lián)證券地產(chǎn)分析師黃鵬這樣告訴理財(cái)一周報(bào)記者。

　　事實(shí)上，四處并購對于2005年后的萬科而言就像家常便飯。

　　根據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年萬科收購了13家公司。2006年，萬科收購了22家公司，以23.8億元收購款，獲得公允價(jià)值為14億元的凈資產(chǎn)；2007年，萬科收購的公司高達(dá)27家，以18.7億元的收購款，獲得公允價(jià)值21億元的凈資產(chǎn)。在萬科2007年新增項(xiàng)目的總規(guī)劃建筑面積中，41%是通過收購公司或合作方式取得的。

　　　　2008年，萬科收購了18家公司，合計(jì)投資金額近30億元。最大的一單是以7.1億元購買了沈陽萬科渾南金域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%的股權(quán)，取得沈陽金域藍(lán)灣項(xiàng)目土地。在光景非常好而拿地十分困難的2009年，萬科的收購行動(dòng)進(jìn)一步升級，這一年萬科以近18億元的代價(jià)收購了27家公司，最重量級的是于2009年12月31日，以現(xiàn)金對價(jià)人民幣56775萬元收購了上海龐智投資管理有限公司65%的股權(quán)。

　　進(jìn)入2010年，萬科的步伐進(jìn)一步加速，2010年的中報(bào)顯示，在2010年上半年，萬科共收購了17家公司，平均每10天就消滅一家地產(chǎn)公司。

　　萬科為何如此青睞這一途徑？除了“撿了便宜”，鎖定對方資產(chǎn)也是緣由之一。從萬科的收購對象來看，地產(chǎn)公司、地產(chǎn)公司下面的項(xiàng)目公司，或像贏嘉中心的此類房地產(chǎn)項(xiàng)目的都包括其中。即使并不是直接收購房地產(chǎn)的項(xiàng)目，對于公司的收購和項(xiàng)目公司的收購，其吸引的地方正是目標(biāo)收購公司旗下的土地或項(xiàng)目資源。例如這一次的收購目標(biāo)公司深圳城建，其不僅擁有國家房屋工程施工總承包特級資質(zhì)，更重要的是，其還擁有眾多土地和項(xiàng)目。

　　一名曾經(jīng)在萬科工作過的人士告訴記者，萬科之前曾經(jīng)在收購并購上吃過虧。上世紀(jì)90年代的時(shí)候法律還不夠規(guī)范，公司本身也缺乏經(jīng)驗(yàn)，有些被收購的目標(biāo)公司里面藏了什么債務(wù)并沒有得以查清，因此也發(fā)生過一些糾紛。后來，萬科開始獨(dú)立經(jīng)營——自己開發(fā)自己銷售，但是到了上世紀(jì)90年代末，拿地變得很難，集團(tuán)就又重新考慮和別的公司合作。

　　上世紀(jì)90年代末的時(shí)候，當(dāng)時(shí)萬科的機(jī)制不是很靈活，拿一塊地的時(shí)間比較長，要做很多可行性報(bào)告，并需經(jīng)過不斷論證，在任何地方拿地都要通過在深圳總部的董事會(huì)決策，但往往等董事會(huì)同意后，很多地已經(jīng)被本地公司拿走了；另外，當(dāng)一聽到萬科要來拿地，當(dāng)?shù)匾矔?huì)把土地價(jià)格抬高。所以當(dāng)時(shí)萬科拿不過人家，因?yàn)閯?dòng)作慢。

　　于是，萬科應(yīng)勢而變，調(diào)整戰(zhàn)略，重新又重視收購并購的方式。每個(gè)收購案子用的方式都不一樣，談判中涉及的股權(quán)結(jié)構(gòu)、比例等條件會(huì)根據(jù)企業(yè)本身的規(guī)劃而不同。如果企業(yè)的戰(zhàn)略布局是想盡快地要進(jìn)入某座城市，這一起并購的目的主要是為了讓公司在這座城市布個(gè)點(diǎn)、迅速地來占位，那么公司期望的利潤率可能就不會(huì)很高，在管理上也會(huì)有退讓，談判條件總體松動(dòng)一點(diǎn)。但如果所要收購的項(xiàng)目，按照企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃是想打造成當(dāng)?shù)氐臉?biāo)桿項(xiàng)目，那在收購過程中，就會(huì)相對嚴(yán)格。

　　萬科依靠并購方式布局全國，規(guī)模擴(kuò)張的強(qiáng)勢從具體的數(shù)字中就得到了最有力的證明。根據(jù)今年萬科中報(bào)，萬科在15個(gè)城市的占有率排名較2009年上升，其中，在北京、天津、青島等城市的排名升至市場第一，在深圳、無錫、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江等城市繼續(xù)保持市場占有率第一的位置。作為進(jìn)入二、三線城市的手段之一，并購加速了萬科對這些城市的布局，通過并購等方式，萬科今年新進(jìn)入昆明、貴陽、唐山、吉林等城市。

　　此前萬科董事長王石就曾放言：萬科作為國內(nèi)市場占有率最高的公司，應(yīng)該在2014年將市場占有率提高到4%。同時(shí)，萬科積極的收購動(dòng)作也在不斷為萬科的存貨量的攀升而貢獻(xiàn)力量。根據(jù)萬科第三季度報(bào)，目前萬科存貨達(dá)1231.96億元。

　　然而，收購雖然在很多時(shí)候能夠低價(jià)曲線獲得土地或房地產(chǎn)項(xiàng)目，但隨之而來也有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)和摩擦。上述曾經(jīng)在萬科工作過的人士補(bǔ)充道,“除了提到的收購中財(cái)務(wù)金融方面的風(fēng)險(xiǎn)，還有諸如文化差異、經(jīng)營管理理念相異、人員結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面所要面臨的摩擦。”

　　信達(dá)地產(chǎn)整賣地產(chǎn)項(xiàng)目回流資金

　　與萬科收購潮對比的是，不少地產(chǎn)公司或擁有地產(chǎn)業(yè)務(wù)或項(xiàng)目的公司則在當(dāng)前環(huán)境下急于轉(zhuǎn)讓旗下地產(chǎn)資產(chǎn)。以信達(dá)資產(chǎn)管理公司為例，該公司唯一的地產(chǎn)運(yùn)作平臺(tái)信達(dá)地產(chǎn)，近日計(jì)劃通過全資子公司上海立人資產(chǎn)管理有限公司出讓8個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，合計(jì)轉(zhuǎn)讓參考價(jià)格約2.9億元。

　　這8個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目分別為天津翠澤園別墅、沈陽東宇大廈、深圳銀荔大廈、青島世紀(jì)大廈、福州鼓屏路辦公樓、大連博覽大酒店、成都蜀都大廈、長春吉隆坡大酒店。權(quán)利人上海立人資產(chǎn)管理有限公司表示，上述各房地產(chǎn)項(xiàng)目均計(jì)劃以整體轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行，單個(gè)項(xiàng)目價(jià)格在810萬元至3010.52萬元之間。

　　據(jù)悉，上述房地產(chǎn)項(xiàng)目均屬于抵押給銀行的不良資產(chǎn)，為盡快回籠資金，信達(dá)資產(chǎn)計(jì)劃在年底前后將這部分資產(chǎn)處理掉。

　　這家上市地產(chǎn)公司的背景事實(shí)上具備一些特殊性。信達(dá)地產(chǎn)的大股東中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司是財(cái)政部下屬的一家專門收購和處理不良資產(chǎn)的大型央企，擁有金融和央企雙重背景的信達(dá)地產(chǎn)，自然擁有不少優(yōu)惠和優(yōu)勢。由于公司大股東信達(dá)資產(chǎn)具有收購不良資產(chǎn)的資格，在收購?fù)泄苓^程中，土地資源常稱為標(biāo)的，因此信達(dá)地產(chǎn)可以擁有以低價(jià)獲取土地資源的優(yōu)勢。

　　同時(shí)，它不僅通過大股東低價(jià)拿地，其慣用的股權(quán)收購方式布局多座二線城市，其中多個(gè)項(xiàng)目集中在江浙、青島經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。最近的一次消息出自今年1月的公司公告，公司以10億元收購了沈陽穗港房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司100%股權(quán)。

　　目前信達(dá)資產(chǎn)旗下有12家子公司，雖然資源廣泛充足，但業(yè)內(nèi)人士也有這樣的擔(dān)憂：這些子地產(chǎn)公司目前還處于各自為戰(zhàn)的狀態(tài)，缺乏統(tǒng)一管理和規(guī)劃，這些將會(huì)影響信達(dá)地產(chǎn)作為一家上市公司的發(fā)展。而信達(dá)地產(chǎn)董事會(huì)辦公室工作人員也曾表示正在研究對旗下10家地產(chǎn)公司組織架構(gòu)等方面進(jìn)行調(diào)整，從而改變旗下公司各自為戰(zhàn)的局面。

　　而此次將這些分布在各城市的不良資產(chǎn)統(tǒng)一處理，也可從中看出信達(dá)地產(chǎn)統(tǒng)一管理的決心。湘財(cái)證券認(rèn)為，公司在此之前終止對于出租物業(yè)的注入，說明公司逐漸認(rèn)識(shí)到市場化對于公司的重要性。接下來公司應(yīng)該積極拋棄一些具有瑕疵的資產(chǎn)，這對公司實(shí)現(xiàn)市場化的快速周轉(zhuǎn)具有好處。

　　信達(dá)地產(chǎn)固然是出自自身整合需要而停止出租物業(yè)的注入、拋棄具有瑕疵的不良資產(chǎn)，這些做法來自公司個(gè)體的發(fā)展需求，但另一方面，“盡快回籠資金”的目的卻是很多房企共同所追求的結(jié)果。

　　房企大魚吃小魚局面不可避免

　　開發(fā)商的資金關(guān)真的越來越難過了嗎？顯而易見。

　　在最近的一個(gè)月內(nèi)，央行已經(jīng)兩次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率、一次加息，貨幣政策似乎開始步入緊縮通道，加上調(diào)控壓力下，傳統(tǒng)的融資渠道幾近關(guān)閉，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金回籠壓力與日俱增。

　　清科研究中心分析師徐衛(wèi)卿認(rèn)為，加息的出爐是對市場心理預(yù)期最后一道防線的沖擊。從買房角度來說，加息將增加購房人的貸款成本，購買能力和欲望也將受到壓制，購房人將繼續(xù)觀望，一定程度上抑制市場的成交；其次，貸款利率的提高大大增加購買二套房的成本，投資投機(jī)性需求將進(jìn)一步被抑制。而對房地產(chǎn)企業(yè)而言，加息抬高了房企信貸門檻，現(xiàn)金流不穩(wěn)、重度依靠銀行信貸開發(fā)的房地產(chǎn)商將面臨淘汰。

　　在這樣的形勢下，避免不了大浪淘沙、大魚吃小魚的局面。有這樣一組數(shù)據(jù)清晰地表明資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)正在加速洗牌——今年上半年，中國市場完成了238起并購案例，其中能源及礦產(chǎn)與房地產(chǎn)行業(yè)的并購活動(dòng)最為活躍，各完成30起并購案例，占比均為12.6%；到了今年第三季度，市場在第三季度內(nèi)完成的118起并購案中房地產(chǎn)依然雄踞第一，達(dá)20起，涉及金額5.8億美元。在一半時(shí)間內(nèi)完成了上半年66%以上的并購案例數(shù)量，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌正在愈演愈烈。

　　這其中，首先被吞并的便是負(fù)債率高、資金實(shí)力欠缺的一些中小地產(chǎn)商，而實(shí)力雄厚的大型房企，擁有多元融資渠道的它們將在競爭中逐漸顯露優(yōu)勢，在一步步的并購交易中成為超大型房企也或未可知。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場總監(jiān)林蕾認(rèn)為，資金實(shí)力是房地產(chǎn)行業(yè)競爭和可持續(xù)發(fā)展的首要因素，能否以多元化方式獲取土地則是房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵。加息后，貨幣資金充裕的大型房企將獲得更多的要素資源。因此，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的新格局的行程在所難免。

　　房企借并購低成本曲線拿地

　　理財(cái)一周報(bào)記者/裴浩慈

　　房企并購的核心資源正是土地或地產(chǎn)項(xiàng)目。這在僧多粥少的土地市場背景下，是一種二級市場土地轉(zhuǎn)讓的形式。

　　房地產(chǎn)行業(yè)并購的動(dòng)力之一，就是通過增加土地儲(chǔ)備而為企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展做好準(zhǔn)備。然而由于在一級市場獲取土地的難度越來越大，因此嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)促使不少開發(fā)商把目光轉(zhuǎn)向土地的二級市場。

　　業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)總結(jié)過房地產(chǎn)行業(yè)收購項(xiàng)目公司優(yōu)勢，首先，收購項(xiàng)目公司的相關(guān)手續(xù)相對簡化。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購采用通過股權(quán)收購來實(shí)現(xiàn)，只要雙方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)收購方就能夠?qū)崿F(xiàn)對整個(gè)項(xiàng)目的控制。第二也降低了收購成本，業(yè)內(nèi)常說的曲線低價(jià)拿地，不僅包括收購金額上可能“占便宜”，也是由于通過收購交易規(guī)避了土地使用權(quán)、房地產(chǎn)項(xiàng)目或者在建工程轉(zhuǎn)讓等方式需要繳納一定比例的契稅和相關(guān)交易手續(xù)費(fèi)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)的都較高，這些費(fèi)用并不是一筆小數(shù)目。從而，收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司方式可以有效降低收購成本。最后，收購一家項(xiàng)目公司，由于該公司已經(jīng)成立并有一定基礎(chǔ)和經(jīng)驗(yàn)，可加快發(fā)展速度。而新設(shè)立一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，手續(xù)繁瑣，要花費(fèi)相當(dāng)長的時(shí)間。

　　雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目收購擁有明顯的優(yōu)點(diǎn)，但是背后的風(fēng)險(xiǎn)也不能忽略。在房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購中，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)難以控制，是項(xiàng)目公司收購最大的不利之處。如項(xiàng)目是否存在對外擔(dān)保，以及項(xiàng)目是否對外簽有已構(gòu)成違約的合同等等。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，為了清楚地判斷股權(quán)的價(jià)值，股權(quán)受讓方必須對房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的資產(chǎn)有充分的了解。除了了解目標(biāo)房地產(chǎn)公司的有形資產(chǎn)和負(fù)債，還必須判斷目標(biāo)公司是否存在債務(wù)。

　　一些并購活動(dòng)因?yàn)槭孪葘Ρ徊①弻ο蟮挠麪顩r、資產(chǎn)質(zhì)量（包括有形資產(chǎn)的可用性、無形資產(chǎn)的真實(shí)性、債權(quán)的有效）等缺乏深入了解，沒有發(fā)現(xiàn)隱瞞的債務(wù)、訴訟糾紛、資產(chǎn)潛在問題等關(guān)鍵情況，而在實(shí)施后落入陷阱。即使成功并購后，還可能經(jīng)歷管理、企業(yè)文化和經(jīng)營上的風(fēng)險(xiǎn)。

　　因此，房地產(chǎn)間的并購并不是人人都能參與的競爭游戲，是對房企資金能力、技術(shù)能力、管理能力的全方位考驗(yàn)，否則將可能陷入低成本擴(kuò)張的陷阱。

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