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家電產業升級集體騷動：開發地產“幫補家用”

2010-08-04 10:28 分類：企業專欄來源：南方都市報

　　南都記者，繼上月初康佳宣告正式進軍房地產之后，家電巨頭TCL近日聯手萬通，深耕工業地產，地產業已然成為家電巨頭們新的“增長點”。

　　7月30日，TCL集團董事長李東生和萬通實業董事長馮侖簽署《進一步推進工業地產領域合作之框架協議》，依協議約定，TCL將陸續向雙方合資的萬通新創工業資源投資公司(以下簡稱萬通新創)注入旗下優質工業物業，萬通實業則將提供種子資金發起基金，為萬通新創進一步整合資產提供充足資金支持。

　　經歷兩年多的磨合期后，TC L開始大踏步發展工業地產。

　　地產業、制造業巨頭聯姻

　　《框架協議》表達了TCL希望在工業地產領域快速做大做強的強烈意愿。TCL集團向南都表示，TCL將陸續向雙方合資的萬通新創注入旗下優質工業物業；并積極準備推進萬通新創公司上市或發起REITs(房地產投資信托基金)。

　　TCL集團在廣州、內蒙、成都、武漢、無錫等地設立了眾多生產加工基地，廠房、倉庫等設施建筑質量高，配套完善。據透露，TCL全國土地儲備在百萬平方米以上，足以保障未來一段時間充足供應。

　　事實上，萬通與TCL的合作兩年前就已初露端倪。2008年年初，萬通實業(持股55%)和TCL集團(持股45%)合資成立了萬通新創，注冊資金2.5億元。2009年7月，萬通收購TCL占地27萬平方米的無錫項目，對其進行再次開發，打造成廠區、倉儲、物流、宿舍為一體的綜合性工業社區。

　　這次“牛刀小試”效果頗佳。TCL人士透露，收購采用了“售后回租”模式，TCL集團對其中的一半面積進行回租，租期6年。經過一年運營，園區其他部分分租給了美的、速必達物流等公司，出租率從一年前的60%增長到90%。同時，管理團隊還嘗試引進倉儲市場、奧特萊斯、汽車影院等高附加值運營商。

　　在李東生看來，與萬通合作可實現共贏，“不僅可以在保留使用權前提下獲得現金流，還可通過合資公司股權獲利，工業資產經過運作后期溢價更可間接帶來利潤。”

　　“工業項目的行業趨勢比較好，但因為是新的項目，所以我們對營收、利潤這些沒有預估。”TCL人士如是稱。而萬通新創總經理武偉東透露，目前萬通新創項目的凈運營收益率為8%。

　　家電企業集體開發地產“幫補家用”

　　TCL在工業地產上的布局，暗合了TCL此前提出的“4+ 2”策略———將產業集中在四個產業集團：多媒體、通訊、家電和部品，此外是投資和房地產、物流和服務。

　　TCL人士表示，2004年時，TCL成立了房地產有限公司，“主要開發項目都在惠州，銷售額不是很大。”本報查閱到，T C L此前開發了包括TCL·翠園、TCL·雅園在內的商業地產項目，到2007年底，房地產公司營業收入在5億元左右。

　　和海爾地產去年底51億元的銷售規模相比，TCL在地產項目上還暫未成規模。海爾地產集團董事長盧鏗放言，海爾地產今年要力爭銷售額達到120億-140億元，兩三年后邁入200億元俱樂部。

　　海爾狂野目標背后，是家電企業在地產項目上的集體“騷動”———今年年初，格力地產成功借殼*ST海星上市，格力地產董秘黃華敏表示，格力地產2009年銷售額在5億元左右，“今年會有大幅提升”；美的地產集團則在貴州貴陽、湖南株洲四處出擊圈地，上月更成功拍得順德北滘156畝的商住地塊；7月5日，康佳集團宣布以3.42億元拍下江蘇省昆山市的一處土地，正式進軍地產業。

　　有家電分析人士認為，家電企業恰逢產業升級的十字路口，而產業升級需要龐大的資金，少則十億、多則上百億，家電業需要靠房地產“幫補家用”。“制造業發展面臨的困難和風險要遠大于房地產業和所謂的資本運作，誰也不能否認，面對制造業面臨的困境，包括TCL在內的許多制造企業，也開始重新審視自己的發展戰略和目標。”有評論指，TCL作出這樣的選擇，也不排除另一個重要因素，那就是前些年通過投資“杠桿”，在全國圈下了大量的工業土地，足以讓他們在未來的若干年內，依靠土地開發過一段安穩日子。

　　對此，李東生回應稱，合作的動因主要在于考慮將存量物業資源盤活。T C L未來將在萬通新創的股份逐漸減持，主業仍然專注于制造業，特別是液晶研發和生產。

　　觀點

　　李東生：TCL實現“從重資產到輕資產公司的轉型”

　　對于此次與萬通的合作，TCL集團董事長李東生表示：“以前這些工業物業是作為集團固定資產存在的，現在要做的是把原有的物業盤活，流通起來。”李東生稱，此舉主要為盤活土地，降低固定資產持有比例，通過對非盈利資產、固定資產的優化組合，實現“從重資產到輕資產公司的轉型”。

　　“通過有效利用這些工業物業，不僅可以在保留使用權的前提下獲得現金流，還可通過合資公司的股權獲利，工業資產自身升值溢價也可以間接地帶來利潤，從而進一步提高T CL集團資產的使用效率和增值空間。”

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